Die Masche: Immobilienfonds als „sichere“ Altersvorsorge
Volks- und Raiffeisenbanken – sonst gern als bodenständige „Genossenschaftsbanken“ mit „Bauspar-Charme“ bekannt – haben seit 2010 tausenden Kleinanlegern eine bittere Lektion erteilt. Ihr Rezept: Immobilienfonds (offen wie geschlossen) wurden als sichere Altersvorsorge angepriesen, als wäre „Betongold“ so risikolos wie ein Sparbuch. Oft suchten Kunden schlicht eine altmodische, sichere Anlage. Doch statt Festgeld gab’s Fondsanteile – selbstverständlich mit dem Segen der Bankberater. Viele Anleger berichten, sie hätten eigentlich nach sicheren Anlagen wie Festgeld oder Sparbuch gefragt, aber stattdessen den Immobilienfonds empfohlen bekommen ra-goldenstein.de. Die Fonds wurden in Werbeunterlagen sogar als „risikoarme Investition“ dargestellt ra-goldenstein.de.

Der Clou: Weil Immobilien ja „immer im Wert steigen“, stilisierten manche Berater die Fonds glatt zum Festgeld-Ersatz. So geschehen bei der Volksbank Böblingen: Dort wurde ein Immobilienfonds aus dem eigenen Lager (Union Investment) an eine sicherheitsorientierte Kundin mit Null Börsenerfahrung als „ähnlich sicher wie Festgeld“verkauft anwalt.de. Interne Risikoeinstufungen untermauerten den Eindruck: Der Fonds rangierte auf der niedrigsten Risikostufe „1“ bzw. „2“ von 7 – kaum gefährlicher als ein verstaubtes Bundeswertpapier anwalt.de. Die Botschaft an Oma Erna und Otto Normalanleger: Keine Angst, hier kann nichts schiefgehen.
Eine Anlegerin formulierte ihren Treueschock so:
„Ich bin unter die Genossen gefallen. Meine Volksbank hat mir ein Haus verkauft – nun ja, zumindest zum Teil. Und nun ist es bald nur noch die Hälfte wert. Dabei steht es mitten in Berlin am Brandenburger Tor! Da läuft was schief.“ faz.net
Wie konnte das passieren? Ganz einfach: Immobilienfonds galten lange als nahezu narrensicher. Offene Fonds ließen sich vor 2008 täglich zurückgeben – Liquide wie ein Sparbuch, so dachte man. Geschlossene Fonds lockten mit konkreten Objekten (Etagen im Luxusbüro, Einkaufszentren oder eben Prestige-Bauten in Berlin) und soliden Mieteinnahmen. „Da kann ja nix passieren, die Mieten kommen immer rein“, so der Tenor vieler Verkaufsgespräche (unausgesprochen: und wenn doch was passiert, ist der Berater längst befördert oder in Rente). Die Realität sah anders aus: Immobilienmärkte schwanken heftig, Werte können fallen – etwas, das den Kunden hätte klar gesagt werden müssen ra-goldenstein.de. Doch genau hier liegt der Skandal: Viele Volksbanken-Berater verschwiegen wesentliche Risiken, sei es aus Unwissen oder – wahrscheinlicher – aus Provisionsgier.
Dicke Provisionen: Wenn die Bank am Vertrieb verdient
Im Hintergrund klingelte nämlich kräftig die Provisionskasse. Geschlossene Fonds brachten Vertriebsprovisionen von häufig 10% und mehr der Anlagesumme ein – echtes “Premium-Futter” für die Banken. Selbst offene Immobilienfonds waren mit ca. 5% Ausgabeaufschlag und laufenden Verwaltungsgebühren für den Vertriebsapparat lukrativ. Interessenkonflikte waren somit vorprogrammiert: Warum dem Kunden ein langweiliges 0,5%-Festgeld gönnen, wenn man ihm einen Fonds mit 5% upfront-Gebühr aufschwatzen kann?
Die Sache hatte nur einen Haken: Seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs zur Kick-back-Problematik (Retrozessionen) müssen Banken Anleger proaktiv über versteckte Provisionen aufklären. Tun sie das nicht, verletzen sie ihre Beratungspflichten. Viele Volksbanken ignorierten dieses Gebot offenbar geflissentlich – mit teuren Konsequenzen. Ein Beispiel: Die Volksbank Kassel Göttingen empfahl einem Kunden Beteiligungen an zwei hochriskanten Fonds – einem Immobilienfonds von KGAL und einem Schiffsfonds – als sichere Kapitalanlage experten.de. Kein Wort verloren die Berater über die fetten Provisionen, die die Bank dafür kassierte experten.de. Weder erfuhr der Kunde, dass die Bank das übliche 5%-Agio (Aufgeld) komplett einstrich, noch dass darüber hinaus weit höhere Innenprovisionenflossen experten.de. Diese verschwiegene Selbstbedienung qualifizierte das Gericht als schwere Pflichtverletzung in der Anlageberatung experten.de. Das Landgericht Kassel verurteilte die Bank 2019 folgerichtig zu Schadensersatz und Rückabwicklung – rund 75.000 € musste die Volksbank an Schaden plus entgangene Zinsen zahlen und die beiden „hochriskanten Anlagen“ zurücknehmen experten.de. Die Richter stellten klar: Hätte der Anleger von den Vergütungen gewusst, hätte er diese Anlagen nie im Leben gezeichnet experten.de. So viel zum Thema unabhängige Beratung.
Dieses Muster zieht sich durch zahlreiche Fälle: Geschlossene Immobilienfonds waren wegen ihrer horrenden Vertriebsprovisionen regelrechte Ladenhüter, die man nur über dicke Anreize in die Depots bekam. Banken bedienten sich gern bei Drittanbietern wie KGAL, MPC, Wölbern & Co., schreckten aber auch nicht davor zurück, hauseigene Produkte an den Mann zu bringen. Union Investment, die Fondsgesellschaft der genossenschaftlichen FinanzGruppe, lieferte z.B. den offenen Fonds UniImmo: Wohnen ZBI als hausgemachte Lösung fürs „Betongold“-Bedürfnis sicherheitsorientierter Sparer. Dass Union zur gleichen Gruppe gehört wie die Volksbanken, macht die Sache pikant: Hier verdient die Bank doppelt – als Verkäufer und als Anteilseigner der Fondsgesellschaft. Verbraucherschützer wittern, dass die Volks- und Raiffeisenbanken deshalb nicht im Interesse der Kunden agierten, sondern im Interesse von Union Investment ra-goldenstein.de. Anders gesagt: Die Linke reicht der Rechten die Provision. Dieser interne Interessenkonflikt schwebt wie ein Damoklesschwert über der gesamten Branche.
Berater im Zwielicht: Was Anlegern (nicht) gesagt wurde
Einige Enthüllungen legen nahe, dass zumindest in einzelnen Filialen Berater bewusst Warnsignale ignorierten – vermutlich auf Druck von oben. So sollen Berater der Volksbank Böblingen selbst nach Beginn der Immobilienmarkt-Abkühlung und Zinswende den Fonds UniImmo: Wohnen ZBI weiterhin als sicheres Investment an risikoscheue Anleger vertrieben haben capital.de. Mit anderen Worten: Obwohl die Zinsen stiegen, Immobilienpreise ins Wanken gerieten und der Fonds bereits unter Druck stand, hielten die Verkäufer stur an der „sicher, sicher“-Story fest. Dass dabei der Bank nicht entgangen sein kann, was am Markt los ist, versteht sich – umso schaler wirken solche Vertriebsmethoden.
Kein Wunder, dass sich inzwischen erste Whistleblower-artige Stimmen regen. Mehrere geprellte Kunden berichten etwa, sie hätten schon Monate vor dem großen Knall versucht, ihre Anteile zurückzugeben – wurden aber von Bankberatern immer wieder vertröstet und hingehalten ra-goldenstein.de. „Bloß keine überstürzten Entscheidungen – das wird schon wieder“, hieß es sinngemäß. Dumm nur, dass es nicht wieder wurde. Dieser Vorwurf wiegt schwer: Es drängt sich der Eindruck auf, die Banken wollten einen Ansturm auf den Fonds verhindern, um ihre eigene Haut bzw. die des verbundenen Fondshauses zu retten ra-goldenstein.de. Man stelle sich das vor: Der Berater weiß insgeheim, dass’s brennt, aber sagt dem Kunden, er solle ruhig sitzen bleiben – während man selbst schon mal den Feuerlöscher versteckt.
Natürlich weisen die ertappten Institute alles von sich. Volksbank Böblingen bestreitet jedwede Falschberatung – man habe alles richtig gemacht, klar capital.de. Und auch der Spitzenverband BVR gibt den Unschuldigen. Dessen Präsidentin Marija Kolak betonte öffentlich, es habe „keine systematische Falschberatung“ in den eigenen Reihen gegeben sueddeutsche.de. Das klingt ungefähr so überzeugend wie Diesel-Manager, die von einzelner „Ingenieurs-Schuld“ fabulieren. In der Realität häufen sich die Klagen nämlich bundesweit. Von systematisch will Kolak nichts wissen – Zufall muss es sein, dass gleich mehrere Gerichte die Volksbanken wegen ähnlich gelagerter Fälle verurteilt haben. Einige Highlights gefällig?
Beispiele aus der Skandal-Chronik: Fondsfälle bei Volks- und Raiffeisenbanken
Zur Einordnung der bisherigen Leistungsschau der Genossenschaftsbanken folgt hier eine Auswahl aufsehenerregender Fälle seit 2010:
Bank (Jahr) |
Fonds (Typ) |
Vorwurf / Problem |
Ergebnis / Status |
Volksbank Böblingen(2024/25) |
UniImmo: Wohnen ZBI (offener Immobilienfonds) |
Als „Festgeld-ähnlich“ und risikoarmbeworben – trotz erheblicher Markt- und Wertschwankungsrisiken. 2022/23 folgte eine Abwertung um ~17%, die sämtliche bis dahin erzielte Rendite auslöschte anwalt.de. Anleger wurden dennoch zum Halten der Anteile ermuntert. |
LG Stuttgart verurteilt die Bank zur Schadensersatz-Zahlung und Rückabwicklung (Mai 2025) wegen Falschberatung anwalt.deanwalt.de. Urteil nicht rechtskräftig (Berufung eingelegt). Weitere Klagen anhängig. |
Volksbank Kassel Göttingen(2019) |
KGAL Immobilienfonds Nr.X (geschlossener Fonds) <br/>(+ Turkon Schiffsfonds) |
Hohe Provisionen verschwiegen; riskante unternehmerische Beteiligung als „sichere Kapitalanlage“ verkauftexperten.de. Kunde wurde über Kick-Backs der Bank (Agio + Innenprovisionen >10%) nicht aufgeklärtexperten.de. |
LG Kassel verurteilt die Bank zu ~74.000 € Schadensersatz plus Zinsenund nimmt Fondsanteile zurück experten.de. Gericht: Kunde hätte die Fonds bei korrekter Aufklärung niemals gezeichnet experten.de. |
VR Bank Oberbayern Südost(2021) |
MCE Erste Zweitmarktportfolio(geschl. Immobilien-Zweitmarktfonds) |
Riskante Fondsbeteiligung an Kleinanleger vermittelt. Zeichnung schon 2008; Bank hat offenbar weder ausreichend vor dem spezifischen Fondsrisiko noch vor langen Laufzeiten gewarnt. (Provisionsthema ebenfalls im Raum.) |
LG Traunstein verurteilt die Bank im Jan. 2021 zu Schadensersatz und Rückabwicklung akh-h.deakh-h.de. Urteil noch nicht rechtskräftig (Berufung anhängig). Signalwirkung für weitere Zweitmarkt-Fälle. |
Volksbank (Berlin) ca. 2013 |
Pariser Platz 3 Fonds (geschl. Immobilienfonds) |
Hochpreisiges Immobilienprojekt in 1A-Lage (Brandenburger Tor) als Altersvorsorge angeboten. Wert dramatisch gefallen – zeitweise nur noch ~50% des Anfangswertes faz.net. Viele Anleger, oft selbst Volksbank-Mitglieder, waren fassungslos. |
Debakel öffentlich bekannt(Presseberichte). Mehrere Anleger erwägen Klagen; Bankintern Aufarbeitung unter Verschluss. Fälle dienten als mahnendes Beispiel in Medien für fehlgeschlagene Immobilienwetten zulasten von Kleinanlegern. faz.net |
Tab.: Auswahl bezeichnender Fälle, in denen Volks-/Raiffeisenbanken wegen fragwürdiger Immobilienfonds-Verkäufe auffielen. Anmerkung: Neben den exemplarisch gelisteten Fällen existieren zahlreiche weitere Verfahren – von einzelnen Vergleichen bis hin zu Sammelklagenansätzen. Die Tendenz ist klar: Gerichte attestieren immer wieder Verletzungen der Beratungs- und Aufklärungspflichten, gerade wenn Provisionen und Risiken unter den Tisch fielen.
Folgen und Reaktionen: Banken, BaFin und Politik auf dem Prüfstand
Angesichts dieser Skandalserie stellt sich die Frage: Was tun eigentlich die Aufseher und die Politik? Die Antwort fällt – wenig überraschend – ernüchternd aus. Die BaFin, zuständig für die Finanzaufsicht, hat in Einzelfällen nachgehakt, aber von drakonischen Strafen oder branchenweiten Maßnahmen ist wenig zu hören. Man konzentrierte sich in der Vergangenheit eher darauf, regulatorische Schrauben minimal nachzuziehen: So wurden nach dem offenen-Fonds-Debakel 2008–2012 gesetzliche Kündigungsfristen eingeführt. Seit 2013 gilt für offene Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten ra-goldenstein.de. Damit wollte man Panik-Abzüge verhindern – erreicht hat man vor allem, dass Anleger jetzt im Ernstfall in der Falle sitzen. Wer heute raus will, muss erst einmal warten… und warten… während der Fonds weiter an Wert verlieren kann ra-goldenstein.de. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt: Diese Regelung schützt primär die Fonds und deren Vertrieb, weniger den Anleger.
Die Politik zeigte sich zwar „besorgt“ ob der Beratungsaffären, doch konkrete Schritte blieben zaghaft. Immerhin wurde 2018 die Musterfeststellungsklage eingeführt, wodurch geschädigte Anleger gemeinsam gegen Banken vorgehen können. Ein Flächenbrand blieb bisher jedoch aus – viele Kunden scheuen den langen Atem solcher Verfahren. In Einzelfällen, wie beim geschlossenen Fonds MPC Life oder diversen Schiffs- und Immobilienfonds, prüfen Verbraucherzentralen aber Sammelklagen. Im Fall UniImmo: Wohnen ZBI etwa hat die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg eigenständig gegen das Fondsmanagement (ZBI/Union) geklagt – mit ersten Erfolgen: Das LG Nürnberg-Fürth urteilte, dass die Risikoklassifizierung des Fonds viel zu niedrig angesetzt war anwalt.de. Die Verbraucherschützer fordern eine Einstufung in die höchste Risikoklasse „6“ statt „2“, was Bände spricht anwalt.de. Sollte es zu einem Musterverfahren kommen, könnten tausende Anleger Ansprüche anmelden, was Union Investment und die beteiligten Volksbanken in erhebliche Haftungsnöte bringen würde (man stelle sich den Imageschaden vor).
Politisch brenzlig wird es auch beim Stichwort Provisionsverbot. Während andere Länder provisionsbasierte Anlageberatung längst verboten haben, klammert sich insbesondere Deutschland (wohl auf Druck der Finanzlobby) ans bewährte Provisionsmodell – trotz der offensichtlichen Interessenkonflikte. Jede Diskussion in Brüssel um ein EU-weites Provisionsverbot wird von den deutschen Bankverbänden – allen voran den Sparkassen und Volksbanken – lautstark torpediert. Verständlich geht es doch um Milliarden-Einnahmen. Die Kehrseite dieses Status quo zeigen unsere Beispiele: Beratung in den Diensten der eigenen Tasche. Bisher hat keine Bundesregierung den Mut gehabt, dieses Thema ernsthaft anzupacken. Stattdessen beschränkt man sich darauf, die Finanzbildung der Bürger zu beschwören (als ob ein 70-jähriger Rentner erst mal Bafin-Journal lesen müsste, bevor er zur Bank geht).
Bissiger Kommentar eines enttäuschten Beobachters
Unterm Strich bleibt festzuhalten: Die Volks- und Raiffeisenbanken haben in den letzten 15 Jahren viel Vertrauen verspielt. Ausgerechnet die „Bodenständigen“ der Bankenbranche – deren Werbeslogan lange „Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt“ lautete – trieben manche Kunden geradewegs in die finanziellen Katastrophen. Immobilienfonds, einst angepriesen als solide Rentenbausteine, entpuppten sich für viele als Renten-Fallen. Der eigentliche Antrieb schien dabei die Provisionsgier der Institute zu sein, weniger der Kundenwunsch.
Für die geschädigten Kleinanleger bleiben als Trostpflaster oft nur langwierige Klagen. Immerhin mit wachsendem Erfolg: Gerichte stellen sich zunehmend auf die Seite der Anleger, wenn Banken arglistig Risiken verharmlosten oder heimlich abkassierten experten.deexperten.de. Doch jeder Sieg vor Gericht ist ein Sieg nach jahrelangem Verlust. Die bessere Lösung wäre, solche Machenschaften gar nicht erst aufkommen zu lassen – Stichwort Kulturwandel in der Anlageberatung. Solange der aber auf sich warten lässt, gilt für Bankkunden:
- Versprechen der Bank hinterfragen: „Sicher wie Betongold“ könnte in Wahrheit heißen, dass nur die Provision für die Bank sicher ist.
- Kleingedrucktes lesen & nachhaken: Wer fragt, wie viel die Bank an einem Produkt verdient, bringt so manchen Berater ins Stottern – ein aufschlussreicher Moment.
- Im Zweifel unabhängigen Rat suchen: Ein Honorarberater mag etwas kosten, aber wenigstens hängt dessen Einkommen nicht davon ab, ob er uns riskante Fonds andreht.
Bleibt zu hoffen, dass die Volksbanken aus ihren filmreifen Skandalen sueddeutsche.de lernen. Bis dahin jedoch sollten Kunden jeden Fonds, der ihnen als „Altersvorsorge“ verkauft wird, lieber zweimal prüfen. Sonst endet am Ende die vielbeschworene Altersvorsorge als teures Lehrgeld – und die einzige sichere Rendite streicht die Bank ein. In diesem Sinne: Wir machen den Weg frei… und legen ein paar fette Stolpersteine aus. ಥ_ಥ
Quellen: Die Analyse basiert auf einer Vielzahl von Medienberichten, Gerichtsurteilen und Verbraucherinformationen, u.a. Handelsblatt anwalt.deanwalt.de, Capital capital.de, FAZ faz.net, Anwalt.de anwalt.de sowie Pressemitteilungen von Verbraucherzentralen und Kanzleien experten.de experten.de, die in den jeweiligen Abschnitten zitiert wurden.